[Foto: Ilustrativa / Google AI]
- Nova exigência jurídica: O STJ definiu que a locação de curta temporada em condomínios residenciais requer aprovação de 2/3 dos moradores para alteração formal na convenção do prédio.
- Foco na segurança e convivência: A decisão considerou que a alta rotatividade de hóspedes descaracteriza a finalidade estritamente residencial dos imóveis, gerando impactos no sossego coletivo.
- Reação da plataforma: O Airbnb afirmou que a restrição “viola o direito constitucional de propriedade” e anunciou que tomará medidas legais para proteger os anfitriões e o ecossistema econômico.
A utilização de imóveis residenciais para locação de curta temporada em plataformas digitais, como o Airbnb, acaba de entrar em uma nova fase jurídica no Brasil. Em uma decisão apertada e com forte repercussão nacional, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que os condomínios residenciais precisarão aprovar, por no mínimo dois terços dos condôminos, alterações na convenção para permitir esse tipo de uso das unidades.
O entendimento foi firmado no julgamento do REsp 2.121.055/MG, encerrado por maioria de 5 votos a 4. O debate expôs divisões dentro da própria Corte sobre os limites entre o direito de propriedade, a exploração econômica dos imóveis e a preservação da destinação residencial dos condomínios.
No voto que prevaleceu, a ministra Nancy Andrighi entendeu que o uso frequente de plataformas digitais para hospedagem descaracteriza a finalidade estritamente residencial do condomínio, especialmente diante da alta rotatividade de pessoas e dos impactos sobre segurança, convivência e sossego dos moradores.
“Essa decisão muda significativamente o cenário para os condomínios brasileiros porque agora o entendimento passa a exigir alteração formal da convenção para autorizar esse tipo de utilização”, afirma Cristiano Pandolfi, vice-presidente da ANACON e especialista em Direito Condominial.
O que muda na prática para moradores e síndicos
Até então, muitos condomínios tratavam o tema apenas via regulamento interno ou decisões simples de assembleia. Com o novo entendimento do STJ, a tendência é que isso deixe de ser suficiente. Na prática, prédios que desejarem permitir locações por curta temporada deverão convocar assembleia específica e atingir o quórum qualificado de 2/3 para alterar a convenção. Caso contrário, o uso das unidades para esse tipo de hospedagem poderá ser questionado judicialmente.
“Antes existia uma zona cinzenta maior. Agora o STJ sinaliza que esse uso exige discussão coletiva formal porque interfere diretamente na destinação do condomínio”, explica Pandolfi.
| ⚖️ Decisão STJ: Airbnb em Condomínios Residenciais | |
|---|---|
| Quórum Obrigatório | Aprovação de, no mínimo, dois terços (2/3) dos condôminos em assembleia para permitir a atividade. |
| Natureza do Uso | A exploração econômica via plataformas digitais descaracteriza a destinação estritamente residencial da unidade. |
| Classificação Jurídica | Contratos de curta temporada são considerados atípicos (não se enquadram puramente como locação residencial nem como hotelaria). |
| Base Legal (CC) |
|
| Impactos Citados | A alta rotatividade traz consequências diretas para a segurança e o sossego dos moradores permanentes. |
| Plataformas Digitais | O meio de oferta (Airbnb, panfletos, imobiliárias) é irrelevante para a classificação jurídica do negócio. |
Segurança e convivência como eixos centrais
Um dos fundamentos centrais do julgamento foi o impacto da rotatividade de hóspedes. Entre os pontos destacados pela ministra Nancy Andrighi e especialistas estão a circulação frequente de desconhecidos, a dificuldade de controle de acesso e o aumento de conflitos em áreas comuns.
Para Pandolfi, esse foi o ponto decisivo: “O STJ não analisou apenas a locação em si, mas os efeitos coletivos dessa prática dentro dos condomínios”. Embora o entendimento tenha sido uniformizado pela Segunda Seção, o tema deve continuar gerando debates jurídicos devido à votação apertada. “A tendência agora é um aumento nas discussões assembleares e também nas consultas jurídicas. Muitos prédios terão que rever suas regras internas para evitar conflitos futuros”, conclui o especialista.
Impacto estratégico e a reação do Airbnb
A mudança reverbera diretamente no mercado imobiliário e entre investidores que têm a locação de curta temporada como principal fonte de renda. O Brasil figura hoje como um dos principais mercados da plataforma Airbnb na América Latina, impulsionado por cidades turísticas, grandes centros urbanos e pela flexibilização do trabalho remoto. Para Pandolfi, o momento exige adaptação: “O tema deixa de ser apenas operacional e passa a ser estratégico. Muitos condomínios vão precisar decidir qual perfil desejam manter daqui para frente”.
Diante do cenário, a plataforma Airbnb se posicionou oficialmente, buscando tranquilizar os usuários. A empresa argumenta que o julgamento “refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios”.
Para a empresa, imposições que dificultem a atividade esbarram em garantias fundamentais, afirmando que “proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel”.
Em resposta à decisão, a plataforma garantiu suporte aos proprietários de imóveis. O Airbnb declarou que “tomará as medidas legais cabíveis e seguirá ao lado dos anfitriões”, buscando todas as alternativas para que a comunidade de usuários “continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis”.
A plataforma também fez questão de destacar o peso econômico do setor para o país. Citando um estudo da Fundação Getulio Vargas, a empresa lembrou que atuou como um forte motor financeiro, onde “a plataforma contribuiu com quase R$100 bilhões para as economias locais em um ano”. Com base nesses números, o Airbnb alerta que o novo entendimento jurídico “tem o potencial de impactar não só os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, como comércios e fornecedores locais”.
*Com informações de STJ
